遺産分割で不動産はどう評価する？不動産の評価方法と紛争防止対策

代表弁護士髙橋史記 (たかはしふみき)

相続財産に不動産がある場合については、一般的に遺産分割が紛争化しやすいと言われていますが、その原因の1つが「不動産の評価」にあります。

不動産の評価額は、預金のように残高証明書を取れば金額がわかるというものではありません。

そこで今回は、不動産を相続した場合の評価方法と、当事務所による不動産評価のサポート体制などについて解説したいと思います。

不動産相続における評価額の重要性

そもそも、なぜ不動産相続では不動産の評価額が重要なのか、仮に親の不動産を子供2人で相続する場合で考えてみましょう。

長男が不動産の相続を希望していて、次男が預金の相続で概ね合意しているとします。

一見すると、このまま遺産分割は解決しそうに見えますが、実はここからが本題です。

問題となるのは、長男が相続する不動産の評価額です。仮に、不動産の評価額が1億円だとすれば、ちょうど均等に分けられるためなんの問題もありません。

ところが、長男が固定資産税評価額を調べたところ、7,000万円だったことが分かったため、次のような計算で不足する金額を弟に代償金として支払うよう請求しました。

よって、1,500万円の代償金を次男に請求したのです。

対して次男は、不動産会社に価格査定を依頼したところ、1億2,000万円という査定額が提示されたため、差額となる以下の金額を代償金として長男に対して請求しました。

よって、1,000万円の代償金を長男に請求したのです。

このように、全く同一の遺産相続でも、不動産の価格をいくらで評価するのかによって、他の相続人から代償金をもらえるのか、それともこちらから他の相続人に対して代償金の支払いが必要なのかが変わるため、不動産の評価額というのは非常に重要なのです

先ほどの事例のように、長男は固定資産税評価額を用いたのに対し、次男は不動産会社が査定した時価を用いましたが、果たしてどちらのやり方が正しいのでしょうか。

実は、遺産分割においては、不動産の評価方法というのは明確に規定されていません。そのため、相続人全員が合意していれば、どのような評価額だとしても基本的には問題はないのです。

つまり、固定資産税評価額、不動産会社の査定額、どちらをもとに遺産分割を考えるかは、相続人全員の意思次第ということになります。

ただ、先ほどの事例のように、それぞれの相続人は自分の取得する金額が多くなる方を主張する傾向にあるため、当事者同士の話し合いではなかなか折り合いがつかないのが実情です。

不動産を含む遺産分割については、評価額に関する争いが懸念されるため、最終的に不動産と預金、どちらを相続する方がよいのかは、その時のケースによって変わってきます。

できれば、不動産を売却したうえで売買代金と預金を合算して、法定相続分で分けること（換価分割）が最も理想的ですが、自分自身が不動産に住んでいるような場合については、売却が難しくなるため、相続人間の調整が必要になります。

（※なお、自分が住んでいる不動産については、不動産を相続する方が、売ったときの税金（譲渡所得税）が少なくなります）

当事務所では、不動産相続に関するサポートに多くの経験があり、相続不動産を売却するための不動産会社との独自ルートや、相続登記を得意とする司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士との連携体制を構築しています。

そのため当事務所にご依頼いただければ、遺産分割協議における他の相続人との交渉や調整はもちろんのこと、売却や登記といった実務的な部分についても、ワンストップでスムーズにサポートすることが可能です。

遺産分割における不動産の評価額については、路線価、固定資産税評価額、不動産会社の査定額など、どれを基準に話し合いをしても特に問題はありませんが、相続税の課税対象となる評価額については別です。

相続税を計算する際の相続税評価額については、ある程度国から基準が示されているため、その内容に沿って適切に評価額を算出して、正しい相続税を納税する必要があります。

当事務所に相続についてご相談いただければ、同じ事務所内にいる税理士が、相続税についてもサポートさせていただきます。

特に、不動産が絡む相続においては、誰が、どの財産を相続するかによって、課税される相続税や譲渡所得税に大きな違いが出るため、弁護士と税理士が連携してサポートすることで、紛争解決と節税につながるのです。

遺産相続に関する問題は、家庭内の問題ではあるものの、限られた遺産をめぐって感情論による争いが起こりやすい傾向があります。

特に不動産の相続については、不動産の評価をはじめ、非常にテクニカルな部分が多いため、できる限り早い段階で当事務所までご相談いただくことがおすすめです。

当事務所にご相談いただければ、同じ事務所内の税理士とも連携して、相続税まで含めて考えて、最もご依頼者様にとってメリットが高い遺産分割方法をアドバイスしサポートさせていただきます。

当事務所は初回60分無料（平日のみ）にてご相談いただけますので、まずは相談料については気にせず、お気軽にご相談いただければ幸いです。