不動産を相続する場合の3つの分割方法とは?(現物分割・換価分割・代償分割)

不動産は現預金と違い数字で分けることができないため、分割方法については柔軟な対応が必要となるケースがあります。

基本的にはそのまま相続する「現物分割」、換金して分割する「換価分割」、過剰分を現金で代償する「代償分割」の3つの方法から選ぶことになります。

ここでは相続不動産の分割方法である、現物分割、換価分割、代償分割の3つの特徴やメリットなどについて詳しく解説していきます。

不動産をそのまま分割するのが「現物分割」

相続不動産を1人の相続人がそのまま相続するのが現物分割です。他の相続人は、不動産以外の預貯金や株式などを相続することで調整を図ります。

非常にシンプルな分割方法で、手続き自体も簡単なので、できれば現物分割で全員が合意できればとても合理的です。ですが、実際は不動産の占める価格割合が非常に大きくなるケースが多いため相続分に偏りが出てしまい、別の方法での分割を強いられることもあります。

現物分割が向いているケース

・相続人が2人など、比較的少ない

・相続人間での軋轢が少なく、法定相続分通りではなくても異論が出ない

・生前対策がしっかりされていて、相続人同士の同意が得られている

不動産を売却して現金をわける「換価分割」

不動産の価値が高く、ほかに目立った遺産がないようなケースでは、不動産をめぐって相続人同士で取り合いになることも少なくありません。そこで、不公平感を無くすために有効なのが不動産を売却して、売買代金を分割する「換価分割」です。

換価分割であれば、売買代金を法定相続分で割って分配すれば反対意見は出ないため、不動産相続でよく用いられる手法になります。

換価分割が向いているケース

  • 不動産を売却することに全員が同意している
  • 法定相続分通りの公正な遺産分割を望んでいる
  • 相続不動産を誰も使用する予定がない

換価分割の方向で話がまとまれば、基本的に遺産分割については紛争化しにくくなります。ただ、必ずしも相続発生時の不動産相場が高いとは限らないため、市場動向によっては売却することで実質的な損失が出る可能性はあるでしょう。

それでも、遺産分割の紛争化が避けられるという意味では、非常に有効な分割方法の一つであるといえるでしょう。

相続人間の不公平感を現金で補填する「代償分割」

相続不動産が自宅で、相続人のうちの一人が居住しているような場合については、換価分割に反対するかもしれません。そこで、不動産を相続する相続人が、他の相続人に対して「代償金」というお金を支払うことで、不動産を単独で相続する代償分割という手法をとることがあります。

例えば、1億円の不動産と2,000万円の預金を兄弟2人で分割するケースで考えてみましょう。兄弟2人が相続人の場合、法定相続分は1/2ずつですので、1人あたり6,000万円を相続する権利があることになります。

兄が不動産に住むため単独相続を希望した場合、兄1億円、弟2,000万円となってしまい、弟の取得する金額が4,000万円足りません。そこで、兄から弟に4,000万円を現金で渡すことで実質的に公平な状態を作り出し、弟に兄の不動産の単独相続を認めてもらうのです。

この時に支払うお金のことを「代償金」といい、代償金を支払って遺産分割することを[「代償分割」といいます。

代償分割ができれば、不動産は現物のまま残しつつ、他の相続人からの不満を抑えることができるため非常に有効な手段といえるでしょう。

代償分割は代償金の準備と対策が必要

代償分割をしたくても、代償金がなければどうしようもありません。

代償分割をするためには、代償金を支払えるだけの現金を準備しておくことがとても重要です。

特に、将来的に不動産の単独相続を検討されているご家庭については、あらかじめ代償金として支払えるお金を準備しておく必要があります。

毎月定期預金などで貯蓄して準備することも有効ですが、それよりも生命保険を活用したほうがより効率的に代償金対策ができます。

保険金の受取人を、代償金を支払うことになる相続人に指定しておくことで、将来相続が発生した際に死亡保険金という現金が取得できるため、それを代償金にあてればスムーズに代償分割ができるのです。

生命保険は節税にもなる

生命保険金については「500万円×法定相続人の人数」までの非課税枠がありますので、その範囲内で保険契約をしておけば、相続税を課税される心配もありません。

また、生命保険は保険契約に基づく受取人固有の財産と考えられているため、相続によって取得できるものではあるものの、遺産分割の対象財産からは除外されるので、他の相続人の干渉を受けることなく、受取人の意思で代償金にあてることが可能です。

不動産の相続は揉めないためにも、お早めにご相談ください

相続財産が預金だけであれば、遺産分割は非常に簡単ですが、不動産がある場合については、今回ご紹介した現物分割、換価分割、代償分割といった選択肢が出てくるため、テクニカルな部分があり意見がまとまらないことがよくあります。

また、意見がまとまっている場合でも、不動産に住んでいるかどうかによって、発生する譲渡所得税が大幅に違ってくるため注意が必要です。

当事務所は、事務所内に税理士もおりますので、相続税や譲渡所得税に関するテクニカルな部分についても精通しており、預金と不動産、どちらを相続したほうがよいのかについて適切にアドバイスさせていただきます。

また、換価分割で不動産を売却する場合についても、不動産会社などと連携しているため、スムーズに売却できるルートがございます。

当事務所にご相談いただければ、遺産分割のサポートから不動産の売却、そして相続税や譲渡所得税までワンストップで対応できますので、まずはお気軽にご相談ください。

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